在上海，只有部分区域，值得你买房！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自 微信公众号“沪叔说房” 的粉丝精选提问：

(相关资料图)

提问：沪叔，你好，首房首贷，预算1000-1100万，近期在看二手房，天山河畔花园、天山怡景苑、威宁花苑这三个小区优缺点如何呢？主要是自住，看重房屋品质，麻烦沪叔分析一下。

沪叔： 你好，这三个小区都是对口威宁小学，这个学校属于三梯队。

天山河畔花园房龄有16多年了，墙面外立面有点斑驳渗水，但是它的地理位置很优越；

天山怡景苑09年建的，小区维护不错，品质可以，离地铁比较近；

威宁花苑01年建成的，在三个小区中房龄最大，但是小区外立面还是比较新的，交通便利离地铁近。

提问：沪叔，你好，我是上海家庭，已有学区房（面积较小不适合自住），现在买二套，预算最好控制在1500万以内，自住优先买房还是住投分离求增长呢，新地苑和复地雅园怎么样呢？

沪叔： 你好，新地苑在黄浦区豫园板块，靠近豫园和外滩，也近地铁，小区环境来说，虽然是早期盘，但是有独立的小区花园，小区内上海老业主多，综合素质都比较好，周边配套齐全，地段可以。复地雅园在黄浦区+豫园板块+CAZ片区，户型比较方正，环境不错，闹中取静，入住的人群素质较高，离地铁近。

提问：沪叔，你好，高行和新江湾板块买房，哪个板块会更好呢？

沪叔： 你好，这两个板块的发展都算不上很强势，但是对于要求居住品质，居住幸福感，都不错的。高行在森兰国际社区，房价相比新江湾板块，不算高，但是这里教育资源和居住氛围，比新江湾好。

提问：沪叔，你好，请问浦东星河湾二手房性价比高吗？目前想购买二手房，想了解一下。

沪叔： 你要知道今年一线城市和强二线城市豪宅市场走出了独立行情，一方面是高净值人群对资产保值、增值的需求强烈，另一方面在疫情影响，在货币宽松政策下，房产投资中，最能跑赢通胀莫过于地段好、产品好的豪宅。在上海入门级豪宅2000万以上，中等豪宅在4000万往上，顶级豪宅在1亿以上，而豪宅购买力主要集中陆家嘴滨江（内环内），黄浦新天地（内环内），浦东东郊（中环），长宁西郊（中外环），佘山（外环外）这些区域，买豪宅人群更在意价值身份认同感和自住体验。浦东星河湾作为广州星河湾集团，全国十三座标杆系列里面的顶配，当下均价仍然低于15w是相当在价格上有性价比的，豪宅产品不以性价比为看类，以产品价值和地段认同为卖点。

提问：预算600万左右，积分57.5（系数0.1算），工作地点不限，看看颛桥紫薇花园，华发四季半岛，虹桥俊灿星城，碧桂园柏悦前湾，浦发唐城，浦发虹湾，或者现有宝山几个品质盘等。这些个盘从自住，配套和投资角度来讲哪个潜力和升值空间较大，回报较高，能否排序一下。或者能否有更好的盘值得推荐一下？从品质角度讲这几个盘差距大不大，可否排序，谢谢。还有浦东金桥御桥等地楼盘，综合做个比较。

沪叔： 如你上面叙述已经看过的盘面中，浦发唐城入围的几率很小，四季半岛入围几率较小，紫薇花园供应量较多，认购比1.8要达到1555套认购才会触发积分，这个是比较保稳的地铁盘，但同时存在交付晚和得房率71%比较低的缺点。其他你提到的新盘都是相对有鸡肋缺点的盘，这里面的优选可以考虑宝华颛桥紫薇花园。

房地产，其实一直是个赚钱的好东西，很多人的买房心态总是跟过去的价格做比较，他们总是觉得房价已经很贵，以后不会涨了。身边有个朋友2019年想买房一直犹犹豫豫，看中房子当时觉得太贵，等到2020年下旬再去买，房价已经大涨一波。今年上海自疫情解封后，豪宅市场先复苏，当下上海楼市，热度其实慢慢已经有了，随着年底更多的房票、更多拆迁安置的资金入场，年底上海楼市不可说。你这个600w预算总价，50+75个月社保，这个属于中段偏低的新房积分。打新预算固定了地段是近郊或外环边。打新积分决定了目前能入围的新盘非热门或单批次房源供应量足够多，低积分或不触发积分的楼盘， 有关上海投资回报率高的盘见知识星球。

提问：沪叔，你好，上海本地人，已婚家庭，名下有一套房子，现在还有购房资格打算买一套房子投资，有没有推荐的板块啊？上海房价这么高，可以先去强一点的二线城市买房，到时候再置换上海的房子吗？

沪叔： 你好，上海二套房投资的话建议看看大虹桥辐射区的房子，像泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方的房子都还不错，浦江镇、顾村的房子也有一定的潜力。一般来说，在上海的购房压力都比较大，不少人会考虑先在强二线城市买房再置换上海。理论上来讲，这样操作是可行的。不过，还要考虑一些现实的因素。二线城市的价格波动会更大，非常强调买入时机，比较适合高手去淘金。相比较而言，一线城市的房价更加稳定，投资者可以加杠杆，一提高负债率的方式来提高净投入的汇报。还有一个重要问题是，二线城市的总价比较低，因此收益回报都比较小。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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